Rendement locatif

Le rendement locatif, une donnée clé pour bien investir

Si 10 à 15% des hypothèques demandées dans les cantons de Vaud, de Fribourg, du Valais et de Neuchâtel ont pour but de financer un investissement locatif, c’est parce que ce type de stratégie s’avère encore très rentable en Suisse.

 

En effet, même s’il est désormais loin le temps où le rendement locatif d’un tel projet atteignait les 10%, il est encore possible de gagner de l’argent – davantage qu’avec les produits d’épargne classiques en tout cas – en investissant dans la pierre pour louer.

 

En 2014, le rendement locatif brut moyen espéré était ainsi de 5,3% en Suisse mais ce dernier tend à la baisse année après année et les disparités sont fortes. Dans de grandes villes comme Genève ou Fribourg, ce rendement brut moyen était ainsi respectivement de 2,25% et de 3,23%.

 

Reste maintenant à savoir à partir de quel rendement locatif brut espéré, un projet peut être décrit comme intéressant. Aussi, étant donné que l’investissement est souvent conséquent et que divers frais sont à prévoir, il ne semble guère pertinent de se positionner sur des biens de rapport dont le rendement espéré est inférieur à 3%. En revanche, si celui-ci est supérieur à 6%, une bonne affaire est possible à moins qu’une une analyse minutieuse du marché immobilier local ne vous freine.

 

 

Comment calculer le rendement locatif d’un bien immobilier ?

 

Parce que le rendement locatif est une donnée importante, il est pertinent de savoir comment le calculer.

 

Sa formule mathématique est simple :

Rentabilité brute = Loyer annuel (charges comprises) / Prix d’achat (tous frais inclus) * 100

 

Comme la formule le stipule ici, il faut prendre en compte le prix d’achat du bien immobilier en incluant l’ensemble des frais d’achat. Autrement dit, la donnée à prendre en compte inclut le prix net vendeur, les frais d’agence, les frais de notaire mais aussi les éventuels travaux.

 

Trop souvent, les professionnels de l’immobilier omettent de prendre en compte les travaux et les frais de notaire lorsqu’ils énoncent un rendement locatif à un futur acquéreur ce qui peut s’avérer problématique puisque la prise de décision est alors biaisée.

 

Notez que sur Internet, il est possible de trouver des calculateurs de rendement locatif. Ceux-ci vous permettent de connaître la rentabilité que vous pouvez attendre d’un investissement en s’appuyant sur le prix d’achat du bien et le loyer auquel vous pensez mettre votre logement en vue de sa location.

 

 

Le cash-flow, un meilleur indicateur que le rendement locatif ?

 

Bien que les agences immobilières aiment utiliser le rendement locatif pour convaincre les investisseurs, ces derniers privilégient souvent de se baser sur le cash-flow pour savoir si un projet est intéressant ou non.

 

En effet, le cash-flow, à la différence du rendement locatif, prend en compte le coût de l’emprunt, et correspond donc, par conséquent, réellement au bénéfice net.

 

Sa formule de calcul est la suivante :

Cash-flow = Loyers bruts (charges comprises) – charges – impôts – taxes – emprunt – assurances (tout savoir sur les assurances du propriétaire)

 

Votre objectif est ici d’avoir un cash-flow positif signifiant que vous gagnez de l’argent.

 

Attention toutefois, cet indicateur est étroitement corrélé au coût d’acquisition et n’est par conséquent que peu pertinent pour des biens immobiliers au prix élevé.