Société immobilière

Acquisition en nom propre ou via une société immobilière ?

En Suisse, il existe deux principales manières de devenir propriétaire. En effet, il est soit possible d’acquérir un bien immobilier en son nom propre, soit de passer par l’intermédiaire d’une société morale qui est alors baptisée « société immobilière ».

 

Dans la majeure partie des cas, les acquéreurs achètent le bien en leur nom propre. Il arrive néanmoins parfois qu’ils soient contraints d’acheter non pas un bien mais les actions d’une société immobilière.

 

Cela a une réelle importance sur le plan juridique. Que ce soit au moment de l’achat, de la vente ou en matière d’imposition pendant la détention du bien, certaines règles applicables diffèreront selon qu’il s’agisse d’une acquisition en nom propre ou via une société immobilière.

 

A vous donc de les découvrir et de voir quelle forme d’acquisition vous procure le plus d’avantages.

 

 

Ce qui change selon le type d’acquisition

 

Selon que vous réalisiez une acquisition en nom propre ou bien une acquisition via une société immobilière pour mener à bien un investissement locatif, des différences vont apparaître comme vous pouvez le voir ci-dessous.

 

 

A l’achat du bien

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, un acheteur doit payer les divers frais inhérents au transfert de propriété et en particulier les droits de mutation (ou droits d’enregistrement). Ceci est uniquement pour une acquisition en nom propre.

 

Dans le cas d’une acquisition via une société immobilière, l’acheteur acquiert des actions de la société immobilière mais c’est cette dernière qui reste la propriétaire des lieux au Registre Foncier. Aussi, puisqu’il n’y a pas de transfert de propriété, les droits de mutation ne sont pas dus.

 

 

Durant la détention du bien

Pendant la détention du bien, un acquéreur doit s’acquitter de divers impôts (en savoir davantage sur la fiscalité immobilière en Suisse) mais les règles fiscales varient selon le format de l’acquisition.

 

Pour ce qui est de l’impôt sur la fortune, celui qui aura acquis un bien en son nom déclarera sa propriété dans sa déclaration fiscale. La valeur fiscale retenue correspondra au prix d’achat auquel sont déduits l’éventuelle dette hypothécaire et l’abattement de 4% par année d’occupation (dans la limite de 40%). Si l’acquisition a eu lieu via une société immobilière, l’acheteur doit intégrer à sa déclaration fiscale l’état des titres en sa possession.

 

Pour ce qui est de l’impôt sur le revenu aussi, les règles divergent. Suite à un achat en nom propre, l’investisseur déclare les revenus locatifs nets (sans les charges) et peut déduire les intérêts de la dette et les frais d’entretien. Sa charge fiscale augmente donc nécessairement. Si l’achat a été effectué via une SI, l’investisseur devra participer à l’impôt sur les bénéfices payés par l’entreprise. Son impôt sur le revenu pourra lui augmenter s’il a perçu des dividendes. Toutefois, la distribution de ces derniers peut être planifiée de sorte à optimiser l’imposition.

 

 

A la vente du bien

Au moment de céder un bien acquis en nom propre, le propriétaire sera taxé sur un éventuel gain immobilier calculé par la différence entre le prix d’achat du bien (auquel on ajoute les impenses) et le prix de vente. Le taux d’imposition sera lié à la durée d’occupation.

 

Dans le cas de la société immobilière, un impôt sur les bénéfices et gains immobiliers va être calculé sur la base du gain réalisé calculé comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente (pas des actions) du bien immobilier. A noter que si le nouvel acheteur veut acquérir le bien et non les actions de la société, il faudra réaliser la vente, encaisser son produit, payer l’impôt avant de liquider l’entreprise.

 

Pour être complet, le choix entre propriétaire en nom ou société immobilière a aussi une incidence en matière de droit civil. En effet, les propriétaires en nom sont soumis à la réglementation civile du lieu où est leur bien immobilier alors que la société immobilière est soumise à la réglementation civile du domicile de celui qui détient les actions.

 

Dans certaines situations, cette précision est essentielle puisque cela implique que ce n’est pas la même loi, par exemple en matière de succession, qui va s’appliquer. Voilà pourquoi il est fondamental de bien réfléchir avant de choisir un mode d’acquisition plutôt que l’autre.

 

 

Et en résumé …

 

Etre propriétaire en nom ou passer par l’intermédiaire d’une société immobilière sont deux options offrant toutes deux des avantages et inconvénients. Aussi, le choix entre les deux possibilités est à effectuer au cas par cas.

 

Tout juste est-il possible de dire que la première option s’avère plus simple mais qu’elle oblige à payer les frais d’achat et un impôt annuel sur les rendements. La SI permet quant à elle d’éviter les frais d’achat mais nécessite une structure juridique à part entière avec les coûts que cela implique…