Bulle immobilière

Une bulle immobilière, c’est quoi ?

Faisant référence à la « bulle financière », la notion de « bulle immobilière » est sa transcription sur le marché de l’immobilier.

 

Cette bulle immobilière se forme lorsque les biens échangés sur le marché le sont à un prix bien supérieur à leur valeur réelle. Dans cette situation, la demande devient largement supérieure à l’offre ce qui tend vers une hausse insensée des prix.

 

Face à pareil contexte, certains acheteurs vont développer une logique « spéculative » : ils vont donc acheter un bien immobilier pour le revendre quelques mois plus tard, simplement pour profiter d’une plus-value due à la hausse des prix.

 

Seulement voilà, il y a un revers de médaille lorsqu’une bulle immobilière s’est créée sur le marché puisque si cette dernière explose, les conséquences peuvent être extrêmement lourdes pour les propriétaires. En effet, face à la croissance irrationnelle des prix, le marché peut se bloquer et un « krach » peut avoir lieu. C’est généralement le cas lorsque les prix ont tellement augmenté que les acheteurs ont déserté le marché.

 

En cas de krach immobilier, l’offre devient supérieure à la demande et les prix commencent à baisser. Les spéculateurs sont alors nombreux à vouloir céder leur bien immobilier créant une surabondance de l’offre mais ces derniers sont rapidement rejoints par les propriétaires désireux de vendre tant que la valeur de leur bien est encore suffisamment élevée. Les acheteurs, eux, ne sont pas au rendez-vous et le décalage entre l’offre et la demande mène nécessairement à un effondrement des prix.

 

 

Existe-t-il un risque de bulle immobilière en Suisse ?

 

En raison de la croissance exponentielle des prix de l’immobilier résidentiel en Suisse en 2015 (découvrir les prix de l'immobilier en Suisse), beaucoup ont redouté une bulle immobilière principalement dans l’arc lémanique, à Zürich et à Lucerne.

 

Il faut dire que tous les feux étaient au vert pour qu’un tel phénomène ait lieu. L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index, un indice évaluant le risque de bulle immobilière en terre helvète, est d’ailleurs dans la zone à risque depuis de longs mois.

 

Il a atteint un pic à 1,43 points au 4ème trimestre de l’année 2015 qu’il n’avait plus atteint depuis la fin des années 1990.

 

Toutefois, en 2016 comme en 2017 d’ailleurs, le risque de bulle immobilière en Suisse semble avoir diminué. Cela s’explique par une stabilisation des prix en particulier à Genève et à Zürich et même une baisse de ces derniers dans certains districts de la confédération.

 

En parallèle, les acteurs du marché constatent un ralentissement de la croissance hypothécaire et ce alors même que les taux n’ont jamais été aussi bas. Pour autant, de plus en plus de ménages suisses ne remplissent plus les conditions leur permettant d’accéder au crédit, la faute à une stagnation des revenus.

 

Tout cela explique donc pourquoi les spécialistes estiment que le risque de bulle immobilière s’est estompé au cours des derniers mois. Néanmoins, il ne faut pas crier victoire trop vite puisque l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index reste dans la zone dite « à risque ». Comme un signe qu’il faut peut-être se méfier de l’eau qui dort !